??众所周知,任志强一直以快人快语、敢于直言著称,所以业内素有“大炮”美名。过去20年任志强算是地产商里最具个人魅力的大佬,没有之一。

??“信志强住洋房”的赞誉更加显露了其一大批拥趸对其的信任。事实上,直到今天如果业内与专家、学者唱空楼市,很多坚持看涨的购房者就会搬出任志强的观点,怼得这些专家、学者体无完肤。

??近日,在滑雪胜地崇礼,任志强和中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁又来了一次观点的碰撞,据媒体报道整场活动一直火药味十足,从头到尾两个重量级人物都在就房地产的未来发表不同见解。

??在任志强的最新言论中,有两点非常明确,也释放了清晰的房价走势信号。

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??现有制度下,房价下跌概率基本为零

??任志强花了近15分钟阐述了中国目前的政策和英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策基本一样。他想说明的问题很简单,中国现有政策是错误的,急于这些政策做出的一系列政策也是经不起推敲的。但好在英国有了城市化高速发展的需求,及私有产权保护和人权保护制度,最后就把这个定居政策给推翻了,中国现在还一直没有变的趋势。

??拿调控楼市降房价来说,他认为调控房价就是阻断中国城市化发展的进程,这与中央制定的全面实现小康社会大政方针大相径庭,毕竟小康目标一个重要的标志,是70%城市化率。因此来看调控降房价的概率基本为零。

??3个月前在博鳌房地产论坛上,任志强说世界上没有任何一国有中国这么大体量的房地产,所以短期中国楼市难以逆转。拿发达国家城市化率70%来计量,中国目前城市化率只有60%不到,这其中至少有15年的红利期;此外,欧洲一些发达国家计量住房需求都是统计未来独居人口,以中国14亿的体量计算,中国未来将会至少产生2亿独居人口,目前这一数值仅为7500万,也就是说房地产发展才走了3/8,中国房地产依然拥有远大前程。

??任志强认为购买住房一直都不是简单的买卖关系,而是有清晰的投资概念在里面,他认为大家不选择把钱存在银行和股市里,而是义无反顾地往房地产里冲,那是因为大家觉得这里安全且有得赚。

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??土地政策改变房价或立刻下跌

??不过对于房价问题,任志强认为也并非无解,只不过需要打破现在的政策束缚,只有土地政策改变房价或立刻下跌。

??众所周知,任志强一直提倡土地私有化及改革户籍制度,他认为高房价和当前政策有一定关系。和以往一样,任志强依然坚持认为,如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通,可能在短期之内房价就会掉,因为没有那么多土地出让金的暴利了,它会向农村转移。

??虽然国家主管部门曾经明确指出,房价和土地没有直接关系,但不可否认土地作为建设房产的最高成本,确实在影响着中国房价的走势。尤其是过去2016年,楼市行情火爆,地产商拿地热情火热发烫,全国“地王”丛生,“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜。在这种情况下,地产商怎么可能会降价卖房呢?

??实际上,在2013年时任志强就说过,户籍及土地制度不解决,长效调控还会是空谈,房价不可能下跌。在他看来,土地出让金就是地方政府赖以生存的法宝,目前负债累累的地方政府不可能有动力去调控楼市。因为真正把房价降下来了,最后遭殃的还是他们自己。言外之意当前的土地政策和调控降房价是矛盾的,地方政策不可能积极起来,因为那等同于“搬起石头砸自己的脚”。

??所以在任志强看来,如果土地政策不变,仍然是现有的情况,可能就会继续往上涨。但是永远这么涨,涨到什么时候算头?

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??未来房价涨跌,人口是关键

??任志强和李铁都认为,房价高是客观存在的,“我们不是解决房价高的问题,是解决通过什么方式增加中低收入人口住房供给问题”,中低收入人口住房供给你不能在房价很高的地方削平地租,通过福利性的方式把房子给他们,不可能的。

??总结来看,中国房地产未来仍然有极大的利好。本轮二线大多数省会城市房价上涨是因为供给不足导致的,未来或大概率会在土地政策上作文章,降低成本才能加大住房供给,从供需上影响房价走势。但需要明确的是目前调控楼市所祭出的一系列直接抑制房价的行为,是不可取且作用不大的,所以对于真正的刚需购房者来说,买房还是要趁早。但房价走势也会出现巨大分化:人口流入地区房价上涨,人口流出地区卖不出房子。